מי יכול להגיש תביעת פירוק שיתוף ? 

במקרה הנדון, לטובת התובעת הייתה רשומה הערת אזהרה בלבד בגין רכישת הזכויות במקרקעין, אולם התובעת טרם השלימה את רישום הזכויות בטאבו על שמה בשל מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל. 

בית המשפט העלה מיוזמתו את השאלה האם התובעת כמי שלטובתה רשומה רק הערת אזהרה רשאית לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין בטרם נרשמו זכויותיה בטאבו ? 

בית המשפט מציין כי הערת אזהרה, הנרשמת במרשם המקרקעין, היא הערה המצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מעשות בהם עסקה. תוכן ההתחייבות לגביה ניתן לרשום הערת אזהרה יכול שיהא התחייבות לבצע עסקה ויכול שיהא התחייבות להימנע מביצוע עסקאות בכלל (סעיף 126 לחוק המקרקעין).

לעומת זאת "זכות מקרקעין" פורש ככולל כל אחת מחמש הזכויות במקרקעין המנויות בחוק המקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זכות קדימה וזכות הנאה.

בית המשפט דן במאפייניה של הערת אזהרה: מחד, ישנם להערת האזהרה מאפיינים קנייניים מובהקים: היא תקפה כלפי צדדים שלישיים; היא מקנה עדיפות במצבי חדלות פירעון; וקיימת זיקה ישירה בין ההערה לבין הנכס בנוגע אליו נרשמה, באופן שניתן להעביר נכס לגביו רשומה הערת אזהרה, רק בכפוף לה.

מנגד, מבחינת תוכן, חסרה הערת האזהרה תוכן קנייני שכן תכליתה העיקרית ליצור מחסום פרוצדוראלי להבטחת ההתחייבות החוזית לבצע עיסקה. יתר על כן, חוק המקרקעין מונה רשימה של זכויות במקרקעין אולם הערת אזהרה אינה מנויה עליהן.

בסוגיה זו, בית המשפט מקבל את הגישה המקובלת שאינה רואה בהערת אזהרה זכות קניינית – עפ"י גישה זו הערת אזהרה אינה מהווה זכות במקרקעין אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקאות נוגדות במקרקעין להבטחת כוחו של החיוב החוזי לרשום עסקה פלונית.

לפיכך, קובע בית המשפט כי רק מי שנרשם כבעל הזכויות לאחר השלמת העסקה במקרקעין ברישום, נחשב כבעל זכות קניינית המאפשרת מעמד של בעל דין בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הזכות היא זכות חוזית, המהווה התחייבות לעשות עיסקה בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין.

במקרה הנדון, התובעת לא דאגה להשלים את הליך הרישום ועל כן, בעת הזו, אין היא "שותפה" במקרקעין, ובית המשפט אינו יכול להיעתר לבקשתה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין. על כן, התובעת נדרשת לפתור את המחלוקת מול רמ"י קודם לכן, ורק לאחר מכן, תוכל לחזור ולעתור לפירוק השיתוף במקרקעין, במסגרת הזכות הקניינית הרשומה שתהיה לה.

(ת"א 49548-04-18 כוכבי נ' חברה קדישא שעריים)